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过去逢“猪”必涨 土猪年进场投资私宅过肥年?

韩宝镇

 2019年01月27日

过去三个猪年显示,楼市逢“猪”必涨,往往能让投资者过个大肥年。不过,在新一轮降温措施、利率上扬、中美贸易谈判不明朗等众多因素的笼罩下,本地楼市能否逢凶化吉呢?(插图/李利群)
过去三个猪年显示,楼市逢“猪”必涨,往往能让投资者过个大肥年。不过,在新一轮降温措施、利率上扬、中美贸易谈判不明朗等众多因素的笼罩下,本地楼市能否逢凶化吉呢?(插图/李利群)

再多一个星期,就要告别狗年,迎接猪年。今年农历年天干的“己”属土,地支的“亥”是生肖的豬,因此属于“土猪年”。

猪年似乎是楼市的一颗福星。过去三个猪年显示,楼市逢“猪”必涨,往往能让投资者过个大肥年。不过,在新一轮降温措施、利率上扬、中美贸易谈判不明朗等众多因素的笼罩下,本地楼市能否逢凶化吉呢?

本期“楼市乾坤”特邀房地产分析师和风水师傅进行剖析,提供参考意见,从不同角度展望本地楼市。

市场去年抱着楼市复苏势头正劲的期待心情,迎来狗年。不过,政府于7月却出乎市场意料推出新一轮降温措施,以致房价在去年第四季终结了五个季度的涨势。

尽管如此,去年的整体私宅价格仍上扬7.9%,高于2017年的1.1%。

参考历史数据,以往猪年的房价涨幅可说节节上升。1983癸亥年上涨8.4%,1995乙亥年上涨10.3%,2007丁亥年更飙涨31.1%。

在降温措施阴影的笼罩下,私宅价格是否能延续过去三个猪年一年比一年高的气势,目前不得而知。

发展商料不会大削价推新项目

不过根据分析师的预测,可以肯定的是,由于不少发展商是以高价标得政府售地或取得集体出售地段,因此不太可能大削价推售新项目。

分析师普遍认为,新一轮降温措施、利率上扬、政府修改条例提高私宅项目单位平均面积、集体出售市场走软等因素,都可能影响房屋市场在猪年的表现。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清接受《联合早报》访问时说,利率上扬,意味着持有私宅的成本将上升,投资者置产可能会更加谨慎。

不过,多名分析师表示不太担心利率会影响到房地产市场的表现。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚说:“我们比较不担心利率上扬的问题。传统上来看,房屋需求与薪金增长直接挂钩,因此经济前景仍然是关键。”

谈到降温措施的影响,莱坊高级咨询与研究部主管李乃佳认为,尤其是当中的高额外买方印花税(ABSD),将可能继续冲击市场。

高纬环球研究部高级总监李敏雯指出,有地私宅整体价格最高,最有可能受到新一轮降温措施冲击。

此外,我国股票市场的表现也会对买房情绪产生影响。

李敏雯说:“股票市场大幅度调整,将从市场中带走财富,而买家极可能再也没有心情去购买房子了。”

孙燕清则认为,发展商在制定具竞争力的价格和选择适当时间推出项目方面,可能面对压力。项目选对了时间,可以避免同其他新登场项目撞个正着。

中美贸易战也可能持续影响市场情绪。孙燕清说:“中国产值放缓,全球经济也可能受到影响。”

对于哪一类私宅的价格和租金在猪年会较有韧性,分析师没有一致的看法。

宋明蔚看好高档私宅的核心中央区(CCR)的价格会最强劲,代表中档私宅的其他中央区(RCR)次之。

至于代表大众化私宅的中央区以外(OCR),则会因为今年有大量新供应登场而面对价格压力。

不过,李敏雯则认为中央区以外的价格会最有韧性,原因是这类私宅的整体价格较让人负担得起。排除经济震荡因素,基于未来三年供应有限,租金市场预料会逐渐好转。

分析师:私宅价格若上扬 幅度可介于1%至3%

租金方面,宋明蔚也认为情况同价格一样,核心中央区的涨幅会最大,其次是其他中央区和中央区以外。

分析师也认为,面对去年出台的新一轮降温措施,私宅市场显得有韧性,因此预料不会在今年陷入低潮。

宋明蔚指出,去年7月政府推出第九轮楼市降温措施,但根据去年第四季的市区重建局预估数据,新加坡私宅价格仅下跌0.1%,这显示市场仍具有韧性。

她说,未来几年竣工的私宅项目将会低于历史均值,而带动需求的众多因素将继续扶持私宅市场,例如家庭收入增长、就业保障、组织家庭等将对私宅市场起扶持作用。

“新加坡经济今年预料取得增长,官方预估介于1.5%至3.5%。排除不可预见的外来震荡,我们不认为私宅市场会严重陷入低迷情况。”

她认为,同投资相比,买屋自住和提升者对房子的需求,比较不受条规限制所影响,估计至少在今年上半年,市场情绪将保持不变。

展望猪年楼市整体表现,综合分析师的看法,私宅价格可能持平,若上扬的话,可介于1%至3%;租金则可能上升1%至5%。

今年南部北部销量最旺?

正道集团创办人兼首席风水师陈军荣从风水的角度观察,就2019年而言,南部与北部都是“名成利就,蒸蒸日上”的吉利方向。

换言之,北部的义顺、兀兰、三巴旺一带,以及南部的红山、女皇镇、牛车水等地点,在接下来一年的发展都会较为良好。凑巧的是,受访分析师也预料,南部会是一个因为在猪年有众多项目登场而预料有较多销量的地区。

综合分析师预测,今年有介于55个至70个新私宅项目登场。不过,视市场情况而定,当中一些项目可能会等到明年才推出。

宋明蔚指出,与去年一样,南部及中部预料会有最多的新项目登场,因此销量也会最大,可能售出介于9500个至1万个新单位。

李敏雯说,第10邮区(中部,近乌节路)在今年将可能有最多新项目推出,共有18个,潜在单位数量达3902个。

其他两个会有新私宅登场的邮区分别是第5邮区(西南部)和第19邮区。前者有两个项目,潜在单位是3647个;后者有五个项目,潜在单位数目2903个。不过,李敏雯认为,发展商还是有可能会分阶段推出项目,以免造成新私宅泛滥的情况出现。

分析师也认为,去年受欢迎的地区,买气可能在今年延续下去。

李乃佳说,中部至今的市场反应良好,这股势头预料还会延续到今年。尤其是第9、第10和第11邮区,今年对私宅的需求可能还会走高。

宋明蔚指出,去年销量最好的地区则依次是东北部(售出2323个单位)、东部(1943个)、南部及中央地区(1512个)和西部(1502个)

孙燕清说,去年受欢迎的第19邮区(东北部)和第5邮区(西南部),推出的项目包括Riverfront Residences、Affinity at Serangoon、鑫丰银河湾(Kingsford Waterbay)、嘉和馨苑(The Garden Residences)和森涛苑(Forest Woods)。

其中,Riverfront Residences的强劲销量,可能同7月降温措施生效的前一晚,一些买家急忙进场买房有关。

孙燕清指出,转售市场方面,两个最受欢迎的邮区是第19邮区和第15邮区(东海岸),分别卖出1095个和1055个单位。

陈军荣指出,今年属虎、兔、龙、马和猴者都适合投资房地产。不过,他也提醒投资者在进行投资之前做好功课。

专家:地区未有新项目 不代表有积压需求

本地哪个地区积压了最多的需求,分析师看法不一。

尽管如此,也有分析师认为,即使一个地区多年未有新项目登场,也不代表那里就积压了需求。

孙燕清说,由于近年没有新项目推出,第2(商业区)、第4(南部)、第25(北部)邮区的非有地私宅库存最少。

以第4邮区来说,尽管过去两年没有新项目,但这一区的吉宝湾映水苑(Reflections at Keppel Bay)、吉宝湾丽珊景(Corals at Keppel Bay)和圣淘沙升涛湾(Sentosa Cove)等项目,尤其是对圣淘沙豪宅的需求都不太高。这主要是外国买家的购买活动减少和这类私宅的资本收益下滑所致。

仲量联行新加坡研究与咨询部高级董事王德辉也发现,第1邮区(商业区)自滨海盛景豪苑(Marina One Residences)去年6月推出第二阶段以来,这一带没有其他新项目登场,但该项目的所有1042个单位,仍有492个还未找到买家。

买家猪年料最期待荷兰村地段项目

多数分析师都预料,荷兰村地段项目会是猪年最受买家期待的新项目。

李敏雯说:“靠近地铁站的综合用途项目,若定价正确,一般上会得到良好反应。”她也认为,第15邮区(东海岸)值得关注。今年,该邮区可能会有11个新项目进入市场。

王德辉则指出,今年将有五个霸型项目,喜欢这些项目所在地点的买家将会有兴趣。这些项目分别是石叻道(Silat Avenue)地段项目(1101个单位)、诺曼顿园(Normanton Park)地段项目(1882个单位)、Parc Clematis(1468个单位)、聚宝园(Treasure At Tampines,2225个单位)和悦湖苑(The Florence Residences,1410个单位)。

其中,聚宝园可能吸引淡滨尼的组屋居民,而悦湖苑周围则有大批后港的潜在买家。

一些地点优越的黄金地带项目也将受到买家青睐,例如面向新加坡河的Frasers Residence Promenade,以及靠近多美歌地铁站的Haus on Handy。

宋明蔚则预料,武吉知马的富雅轩(Fourth Avenue Residences)及前富贵园(Royalville)地段项目和前安珀园(Amber Park)地段项目,将备受买家期待。

今年可能登场新项目
邮区 项目 预计单位数量
3 石叻道地段项目* 1101
5 诺曼顿园地段项目* 1882
5 Parc Clematis* 1468
9 Haus on Handy 188
9 Frasers Residence Promenade 500
10 富雅轩 476
15 前安珀园地段 616
18 聚宝园* 2225
19 悦湖苑* 1410
19 迎昕园 250
*霸型项目;来源:仲量联行


来源:新加坡

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